实力大盘纷纷布局漳州楼市
闽南网9月27日讯 从9月底开始，漳州楼市将迎来年内最大一次供应高峰。根据漳州市住建局最新预售数据显示，9月共有7个新盘获得预售，其中，仅住宅套数就达到800多套，加上此前已经获得预售的老盘再推产品，初步估算国庆节前后将有千余套新房入市。这一波推盘供应潮将会持续到年底。
酝酿已久的国庆新盘上市季，本月底正式揭开大幕。本周起，市区6个品质型大盘抢滩上市，率先冲锋国庆市场，包括上江名都、特房锦绣一方、天利仁和3期、融都新界、永鸿国际城、融信澜园等楼盘，从本周起陆续迎来开盘节点。
从已知开售的新盘布局来看，市区新老城区推售项目势均力敌。芗城区江滨、中心城区、城西板块均有新房推售。龙文区几大推售楼盘集中位于碧湖板块，其中有4个品质型高端项目，从本月底起率先抢滩楼市。有市场人士表示，基于目前的政策环境和市场环境，下半年房价不会大涨也不会大跌，有迫切需求的自住客可以出手，投资客则需要防范风险。
供应布局:新老城区同步发力
根据漳州市住建局最新预售公告显示，进入9月份以来，新盘预售密集，截至9月21日，共有7个新房项目获批预售，据初步统计，住宅预售房源达800多套。这是继6月份新盘预售放量以来，本年度第二轮新盘预售高峰，预计在国庆期间推量入市的新房项目，近期还将有新增项目，并且新增加的新盘供应将持续至年底。
从已知的即将开售的新盘布局来看，新老城区的推售量平分秋色。据初步统计，两城区较为抢眼的推售项目，新老城区至少有4个项目。这其中包括芗城区板块的全新项目信和御龙天下、丽水臻品，芗城区老盘新货项目上江名都、永鸿国际城分别于9月22日、23日开盘；龙文区新城板块特房锦绣一方、融都新界、天利仁和3期、融信澜园等4个品质型项目。
从区域分布上看，10月前的推售热点集中在龙文区新城板块，芗城区的新盘推售布局较为分散。龙文区4盘均集中在碧湖板块周边，目前该区域板块内即将推售的新盘项目，平均预售价格均在7000元每平方米以上，这一方面是由于该区域板块目前的商业配套渐趋成熟，促使周边住宅市场也闻风而动；另一方面，即将推售的几个新房项目的定位都较为高端，且开发商以打造品质型居住社区为产品定位，在很大程度上也成为这一区域板块售价提高的主要因素。
芗城区新盘推售的布局较为分散，中心城区的销售均价也在7000元每平方米以上。目前，新盘预售的区域价格洼地位于城西板块。尽管和年前相比，该区域板块的售价在近期内抬高了300~500元不等，但从整个市区的推售格局来看，目前城西板块仍是几大区域板块的价格洼地。这一区域内的开发项目以定位刚需为主导，在售新盘的均价在4500~5500元/㎡左右。
推售户型：中小户型占据主力
以刚需为主要购买力的漳州市场，新房户型的推售结构，中小户型是去化量和去化速度最快的产品。从近期即将入市的新房户型结构来看，中小户型仍然占据主导地位，与此同时，大户型的供应量也有所释放，大户型产品的供应集中在碧湖板块和江滨板块，且以高端的改善型项目为主。
记者调查发现，新老城区入市的产品当中，约有8成以上新盘项目供应中小户型产品，前后入市的永鸿国际城、融都新界、天利仁和3期、特房锦绣一方等项目均以推出中小户型为主，如天利仁和此次推售的88㎡两房、90~140㎡三房；永鸿国际城推出的89~115㎡的两房和三房户型；特房锦绣一方推出户型涵盖86~93㎡的两房及128~138㎡左右的三房产品等。两房和三房户型是漳州市场上最受欢迎的刚需户型，近期入市的大量新盘两房和三房户型较为集中，购房者可选择空间大。
对于改善型置业群体来说，节庆市场可供挑选的房源也很丰富。近期释放的大户型房源，主要集中在江滨板块和碧湖板块，这是两个居住资源较为稀缺的板块，也是楼市的热点区域板块。位于江滨板块于9月22日开盘的上江名都，开售的A、B幢，除了两房三房之外，户型涵盖149㎡的三房、151~156㎡的四房也占据不小的比重，目前正在加推的江滨双玺主力推售130~160㎡户型。除此外，碧湖板块的融信澜园、特房锦绣一房也均有大户型在售。
综上所述，节庆新房市场的户型结构，以中小户型为主力，高端品质大户有所释放，较为符合当前市场的需求。这主要是因为，自从经历6月份楼市放量以来，新房市场中小户型已经紧缺了较长一段时间，新房推出之后，预计将在短时间内迎接新一波的销售去化。
【特别观察】
看好刚需购买力开发商预期提升
记者走访市场发现，近期入市的新盘，无论是高端还是普通住宅，开发商对后市预期有所提升，定价有一定上升。从已经开售的几个新房项目来看，无论是预售价格还是已经开售价格，比6月份有所上升。
据了解，新盘市场之所以预期有所上升，各个区域板块的情况虽然各有差异。但较为一致的原因，则源自对新一轮刚需购买力市场的信心。与上半年市场主导的“以价换量”不同的是，节庆市场更多的楼盘尽管也推出特价房和相关的优惠举措，但主打价格策略牌的楼盘则基本淡出市场，新房营销的卖点各异，不再以价格策略作为主导。
有业内人士分析认为，新房市场之所以预期上升，有多个方面原因。一方面，自6月份以来，新房市场的中小户型“青黄不接”已经有一段时间，不少刚需购买力持币观望，以期待新盘的合适房源，积累了2个多月的购买力，将在这一期间新盘推售浪潮中释放。这一市场因素是房企推量入市预期提高的信心来源。
另一方面，东部板块商业地产万达、明发陆续进入招商阶段，对周边住宅市场也起到了较为明显的拉升作用，目前东部新盘的销售行情和价格，均比其他板块更热。此外，几个今年上半年持续旺销“以价换量”楼盘，在下半年大部分进入尾盘销售阶段，“手头余货不多，没房子卖了。”这部分楼盘预期抬高，在价格策略上均也做了相应的调整。
不过，老牌房企对市场表现颇为谨慎，相关负责人对记者表示，尽管从表面上看，开发企业的定价预期均有所上升，但在定价上有所保留的迹象也明显地显露出来，“从现在来看，国家政策不会出现大的转向，下半年房价不太可能出现大的波动，既不会大涨也不会大跌，但是成交量需谨防定价预期过高而产生的‘挤出效应’，迫使一部分刚性需求退出市场。”因此，他建议开发商在定价方面，应该理性谨慎对待市场。（海峡都市报闽南版记者 朱远娥 白志强 文/图）
