闽南房产网讯 现如今买房，再也不是单纯买自家居住面积就可以的了，除了套内面积外，大家都知道还有一个公摊面积需要购房者掏钱。最近，不少读者致电购房邦咨询，如果自己实际测量的公摊面积与开发商给出的面积不一致，该怎么办？邦邦对漳州在售楼盘的公摊做了一番了解，发现多数楼盘公摊比例在购房合同中都有所体现，什么样的公摊大小合适，要依实际楼盘的定位来区别看待。
多大合适，公摊是不是越低越好？
很多购房者都抱怨现在的房子公摊太大，套内面积严重“缩水”，影响了自己的居住生活水平。甚至有的购房者在挑房时，一听公摊面积超过自己的心里预算，就会打起退堂鼓，转而寻找别的楼盘。
业内人士介绍说，公摊的产生是必要的，一些公用设备的设置需要一定的面积占用，有些面积占用大是专业需要，不可避免。而从生活起居上来说，公用部分如走廊、电梯前厅的设置如果太小，也不利于出行使用。所以，通常人们认为的公摊小就是性价比高，其实未必。同样，公摊大未必就是性价比低，要依实际楼盘的定位、现状来区分看待，不可一概而论。建筑类型不同，公摊大小也会不同，像小高层、高层、洋楼、电梯房等多种建筑，都会因公用部位不同而不同，小高层一般是10%到15%，高层一般是15%到22%，但也有个别一梯一户的豪华户型，达到30%。
哪些部位属于公摊范围？在建筑设计人士看来，国家规范里已都明确规定。可由于大多数购房者都是外行，并不十分了解其具体所指，有些开发商就为此把一些不属于公摊范畴的也纳入了公摊之中，还载入合同与购房者签协议，这就造成了公摊的“有限扩大”。
公摊多少，自己测量的数据算不算？
每幢楼的公摊会因建筑设计方案的不同有所差异，因此很多购房者不了解其中缘由，担忧开发商在公摊里存在“猫腻”，会很细心地对套内面积进行实地测量计算。实际上，为公正客观地对所售房屋有一个正确认识和判断，即使细心的购房者会对所购房屋“斤斤计较”，自己动手进行测量，实际到最后办理房产证时，房管部门也不会以你自己的实际测量结果为准。
邦邦从漳州市住房和城乡建设局了解到，开发商会聘请专业测绘公司对出售楼盘进行专业测量并出具相关结论，房产主管部门在认定实际公摊面积过程中，不会以购房者的实际测量结果，也不会按开发商所承诺的公摊占比进行认定，而是以测绘公司的出具结果进行房产证办理。
漳州房产主管部门工作人员提醒购房者，在房产证的后页通常都附有房子的测量图，上面清晰标明套内面积、建筑面积、公用面积等信息，购房者可以根据刊载的数据进行计算核实。
公摊少了，购房者可不可以退款？
“我们项目的公摊占10%。”当邦邦以购房者身份来到位于西部板块一楼盘的营销中心时，一位售楼小姐如是说。可在随后的调查中发现，10%公摊的楼盘在市区很少，特别是一些楼盘规模较大，品牌开发商开发的楼盘，他们的公摊面积普遍都高于10%的比例，有的是20%，有的是18%，多数集中在15%~25%区间。而据读者反映，他所购买的楼盘公摊甚至达到了28%。
尽管有购房者认为公摊大，但漳州楼盘多数能做到公摊透明。在天利仁和三期的销售中心，邦邦看到该楼盘在房源信息表上，明确标示了每一套的购买面积、套内面积、单价、总价等基本信息，这样一来，购房者便能对实际购买的公摊面积数有多少，可以进行初步的估算，一目了然。而在其他在售楼盘，有的虽然没有一步到位公开，但向售楼人员询问，他们也会按每套的不同解释给购房者听。
据介绍，第三方测绘公司出具的数据往往与开发商承诺的公摊比例是有出入的，差距在正负比例5%以内是允许的，即在建筑项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。要是超过比例之内的差值，则根据购房合同条款的规定进行处理，其主要判断依据，依然是测绘部门出具的实测结果。
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可分摊的公用建筑面积
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间
1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
□邦邦问房
商业贷款能转公积金贷款吗？
网友风扬：公司近来开始给我们交住房公积金了，可之前我已经用商业贷款按揭买了房。请问，住房公积金可以现在开始补充进去吗？
邦邦答复：漳州目前的商业贷款还不能转公积金贷款。但是公积金缴存满一定期限后可以提取还商业贷款本金。
全额付款买房要注意什么？
市民方先生：近来购买了一套二手房，约定是全额付款，可过户之类的都还没办理，我不放心。
邦邦答复：可以跟卖房人商量，先给付一定比例的房款，等所有手续都办完之后，再付剩下的现金房款。
外地户口能在漳州买房吗？
网友清风：我是外地户口，想在漳州买房可以吗？有什么限制？
邦邦答复：一次性付款没有限制，按揭买房的话，要办理医保、社保或个人所得税。
（海峡都市报闽南版 见习记者黄一红）
