闽南房产网讯 10月进入尾声，房贷新政推出即将满月，已经正式落地的房贷新政，让改善型新盘尝到了“第一杯羹”。不过，市场上尚有大量刚需库存，成交仍在徘徊。
银十楼市即将迎来收官，整体来看，相较“金九”，银十成交起色明显，但成色仍显不足。而进入11月以后，按照传统销售节点，楼市很快即将迎来年末抢量潮。记者了解到，在新政带动下，大量房企准备“踩点”入市，改善型产品竞争加剧，刚需盘价格促销将会再度加码。
房企“踩点”入市 新盘推盘节奏加快
房贷新政上周正式落地，为了抓住这一有利时机，继品牌房企第一波开盘抢占市场后，从本周开始，新盘推盘节奏将加快，多个房企计划“踩点”入市，加推和开盘将成为未来两个月楼市的主旋律。
近期已经开始预约的信和御龙天下二期，计划将在年底开售。该项目销售梁经理告诉海都记者，一期售罄之后停滞快大半年了，二期新品计划“踩点”入市，刚好可以赶上最近比较好的销售周期。
不过，今年新推的楼盘，销售周期普遍跟不上节奏，导致大量积压库存。相关数据显示，1~9月漳州全市商品房新增供应量为总建筑面积585.43万平方米(含已推售项目)，销售244.8万平方米，供销比值达2.39。可以看到，供应量仍大幅超过销售量，市场库存量持续攀升。据统计，1~9月全市商品房存量累计为395.44万平方米，创历史新高，环比上涨10.75%，漳州楼市整体供大于求，库存压力仍然较大。
新政正式落地之后，楼市迎来一波看房活跃期，但房企销售去化的速度仍然不快。民兴北郡营销总监赵和平告诉海都记者，漳州属于内生市场，购买力好像割韭菜一样，割完一茬还要放一段时间，等长出来了再割，因此销售的周期一直都是不温不火。
尽管市场给力程度有限，但房企仍在争取大量推新品。海都记者走访市场了解到，天利仁和、信和御龙天下二期、悦珑庄等改善型楼盘计划在11月加推新品，刚需盘港城御龙湾、福晟钱隆公馆等楼盘，推出了东部4字头特价房，优惠促销再度加码。从目前来看，市场呈现出改善型楼盘比拼产品、刚需盘促销则再度升级的趋势。
营销攻势增强 扎堆县域拓客渐现疲软
为了争夺市场，房企营销攻势明显增强。此前，楼市主打以降低购房门槛的低首付、低起价。例如，中骏蓝湾香郡推出首付5万元即可入手，且仅有10套;福晟钱隆樽品推出首付5.5万元起，最高优惠10万元/套;港城御龙湾推出“0首付”，特价房仅5288元/平方米起;翼特丽景城推出的特价房仅4888元/平方米起……
同时可以看到，价格之争越演越烈[漳州房价最新消息]营销拓客的渠道也不断向县城倾斜。以平和县为例，漳州九成以上的在售楼盘，都在平和县城拓客过。上周，时值平和蜜柚节，天利仁和就举办了“助力平和蜜柚节”的活动。天利仁和策划小游告诉海都记者，现场人气不错，看热闹的人多，实际的成交效果比较一般。
行业人士分析认为，这几年面向县域拓客，效果已经逐渐显得疲软。原因之一是，经过多轮开发商的“扫荡”，基本上能买房的县域客群都已经买了;其次，如果不是传统节日，县域以下的乡镇，具备购买力的青壮年常住人口很少，开发商的拓客往往无法到达目标客群;再次，同质化的产品拓客频繁，使得购房者如入迷阵。业内人士认为，县域及以下的乡镇客群买房，比较关注教育配套，只有拥有好的教育资源的楼盘，才更容易引起关注。
因此，对于县域拓客，很多房企慢慢开始变得理性。欣隆盛世外滩销售王经理认为，大家都扎堆的地方，只是看上去很美。销售的关键还是要通过各种渠道找准自己的目标客群。
【观察】
“截客”越演越烈
找准定位更关键
据了解，天利仁和装修房开售以后，漳州万科城的来访量受到了一定影响;国贸润园开盘之后，分流了大量原本在漳华路的客群;主打年轻人置业的中骏蓝湾香郡，以性价比打头阵，近期的开盘效果也受到各大楼盘的挤压……近期，竞争楼盘之间相互“截客”的势头不逊色于7月份的那波集中开盘。
业内人士认为，如今的开发商不仅要贴近购房者的需求，还要关心竞争对手在做什么。
“对于开发商来说，竞争是越来越激烈了。”行业人士告诉记者，市场蛋糕就这么大，要赢得自己的市场份额，开发商都下了大力气。抓住市场的风向，房企使尽浑身解数拓客，寻找自己的目标客群。“对于开发商来说，找准自身的定位更关键，只有定位清楚，才能知道目标客群从哪来。”中天置业总经理郑诗德告诉海都记者，什么样的营销模式有效果，近期同行都在探讨这一话题，很多开发商已经在尝试。不过，无论什么样的营销模式，抓住人的居住和心理习惯才是根本。比如说，住在东边的人倾向于买东部，城市西面的人更愿意留在西部，这是人的心理决定的，开发商就可以利用这种地缘优势。
