闽南网12月7日讯 进入12月，年底冲量大战全面打响。12月5日，万达广场首推50套5900~6500元/㎡特惠房，冲量规模撼动东部板块。随着最具市场号召力的品牌地产加入促销阵营，年底冲量大战正式全面开打。
在老盘项目进行大力度抢收的同时，酝酿出货的10多个新盘项目，也正集中进入蓄客阶段。新盘谋划出货的时间未定，但摆在眼前的定价问题，此时却显得异常棘手。对于当下只能调低的预售价格政策来说，新盘的定价策略，将直接影响开盘销售，乃至后续业绩问题。
东部大盘
出现低价抢量现象
12月是开发商回笼资金的一个节点，“押宝”抢量成为不得已而为之的营销策略。对年底价格市场的期待，是购房者选择在这一时机入市的重要原因。对于购房者来说，在这个时间点买房，也往往能淘到物美价廉的好房。正是这样的心理预期，促动了供求市场达到博弈的平衡，本月楼市有望呈现供需两旺的形势。
12月5日，碧湖万达广场高调打出头版特惠广告，推出中央华城繁华里I期50套特惠房，户型面积88~126平方米，售价5900~6500元/㎡。今年10月正式开业的万达广场，无论从公司品牌，还是项目体量上，在市场上都具有主导型的发言权。一石激起千层浪，随着漳州最具品牌影响力的楼盘加入促销阵营，楼市冲量大战全面打响。
“万达广场的售价，对周边楼盘的价格有着直接影响。”行业人士透露，一旦万达广场正式以价换量，对整个东部板块乃至整个漳州市场，影响都将是立竿见影的。从目前万达周边楼盘的销售价格来看，各盘之间的差异较大，其中融都·新界6600元/㎡起价，天利仁和三期参考均价约7600元/㎡，明发商业广场少量住宅在售参考均价在6500元/㎡左右，福晟钱隆学府、福隆城参考均价5500元/㎡。单就万达一个项目，就可能对周边近10个楼盘起到较为明显的价格牵制作用。
除万达广场外，市中心江景老盘项目江滨双玺，提前加入海都助购的7盘，均在年底展开冲量大战。“市场很容易形成一个漏斗，在房源条件相差不大的情况下，不少客源会流向低价盘。”行业人士透露，价格是同行竞争中最为敏感的手段。尽管各盘在产品的定位上会有差别，但都逃不过价格杠杆的作用。如果同一区域板块内有楼盘低开跑量，就会促使周边楼盘不得不相应地进行价格调整。
新盘加快蓄客
开发商坦言定价难
进入12月份，老盘集结跑量，新盘蓄客浪潮再次涌动。10多个新盘集结，除两三个将在本月中下旬开售外，其余或将“抢档”明年的元旦市场。
价格杠杆的作用，对于新盘定价的影响尤为显著。眼下，各区域板块的老盘项目，均有不少楼盘在跑量清仓，由于剩余户型面积大、楼层高等原因，促销价格普遍低于开售高峰时的均价。这些进行清售的老盘项目，使得周边新盘的定价难题显得尤其突出。
以漳华路即将开售的新盘项目为例，刚刚公开了营销中心的民兴北郡，位于漳华路与新华北路交汇处，是难得的老城区中心新盘项目，由于明年中心城区的盘量较少，因而民兴北郡自然成为明年老城区中心的焦点楼盘。
尽管项目地段优势明显，且产品定位路线清晰，户型结构也是市场稀缺，但是民兴北郡却不得不面对定价难的尴尬。与之仅一路之隔的华元臻品，目前正在抛量的大户型产品，在售参考价6300~6800多元/㎡。同一条路上不到千米的上市公司大盘信和·御龙天下，今年9月首次开售，目前售价在7200~7800元/㎡左右。同一条路上再往东一些的四季园著在售价格在6000~6500元/㎡左右。
“开高是争取利润，开低是为了争取客户。怎么将这个尺度把握得刚刚好，非常有难度。”一地产营销总监坦言，一个项目留给购房者的两个主要的印象，定位一个，定价是另一个。
“首开房源定价非常关键。一旦首开卖得不理想，不但影响购房者的信心，也将影响后续产品的工程进度。”行业人士告诉记者，其实有不少项目首开失利，对后续产品的销售造成了很大的影响。尤其目前的预售政策，要求开发商的定价只能调低，不能随便涨价，更增加了定价的难度。
□特别观察
住宅差异化竞争趋显著
观察年底供需市场，供应量仍在高位徘徊。而在选择性多、优惠力度加大等刺激之下，年底购房者入市意愿增强。但对同行来说，一旦有老盘项目出于冲量的需要低价抢量，周边新盘项目就会随时感到“受不了”。
这促使新盘的定价更为务实。市场上有不少成功案例，也有不少失败的案例。“要想开得好，定价是关键。产品定位和目标客群是决定定价的两大根本因素。”行业人士坦言，期望值过高或者过低，都不利于拿捏合理的定价。
有鉴于老盘推盘影响，大部分新盘开售或将推迟到明年初。中天置业总经理郑诗德认为，年底释放一波购买力在预料之中，这波跑量的房源将以中大户型为主。目前，大部分老盘项目握在手里的库存量，都以中大户型为主，加入促销跑量的大部分楼盘，中小户型已经基本清空。
“价格市场充分竞争，会将差异化充分呈现出来。”福晟集团漳州古雷区域总经理陈建彪认为，明年住宅市场的差异化竞争趋势会更加显著，特别是中高端项目及刚需盘的推售，价格竞争将更加明显，并大大刺激市场潜力的释放。（海峡都市报闽南版记者 朱远娥 杨清竹）
