闽南房产网讯 快速开发是否能快速上马?这是近几年摆在泉州众多商业地产面前的课题。忽如一夜春风来，短短的两三年时间里，泉州商业地产如雨后春笋般崛起。不仅市区的各个板块商业综合体量大，各县域市场也面临商业体量大的问题。如果说前几年还处于开发蛰伏期，那么，接下来将是真正市场过招时期。
近阶段，商业地产的细分日益显现，有的走专业市场路线，例如“宝德海峡国际广场”、“淘宝城”等;有的走购物中心，例如中骏世界城、泉州的新华都东海湾生活广场、东海湾亲子广场、泰禾广场、润柏大都会、星光耀等。但是，即使是购物中心，也是儿童主题、生活主题、青春时尚主题、美食主题等各有区分。细分是否是泉州商业地产的破围之道?泉州的商业地产发展究竟面临怎样的局面?哪些问题将影响其出路?本期，海都地产会客厅，将邀约业内人士进行探讨。
业态创新才是出路
泉州东海开发有限公司副总经理梁军毅
精彩观点：“面对电商冲击，购物中心已发生业态变化”、“购物中心开发难度加大”
泉州的商业综合体开发是比较晚的，可以说是在全国的风潮快过的时候才开始起步，并没有赶上发展的好时机。我从2005年左右开始介入商业综合体开发领域，根据我的观察，全国的商业综合体起步期是在2003年左右、万达第一代购物中心起来的时候，在前年开始遭遇冲击。而泉州商业综合体的大发展也就是在这两三年的时间内。这几年，供应量的快速增加以及运营人才的匮乏，导致商业综合体开发的难度加大。
可以看到，电商对购物中心的冲击已经显现。从原来的商业综合体购物中心来看，零售占到50%，餐饮20%，休闲娱乐30%。但是，目前，零售业受到电商的冲击，占比已经开始萎缩。时代在改变，商业综合体的定位应与时俱进。在这种情况下，必须要在业态组合上进行创新。这也是应对市场竞争加剧的需要。
因此，东海湾的新华都东海湾生活广场、东海湾亲子广场虽然定位为服务于整个东海乃至大泉州的商业中心，但是在业态上却有所侧重，并不是提供全业态的服务。比如说东海湾亲子广场，是以亲子主题进行业态分布，新华都东海湾生活广场则以体验式的消费为主，引导新生活方式。
市场新定位有舍才有得
泉州淘宝城副总经理蔡敏
精彩观点：“不盲目蜂拥开发，要先判断未来市场需求在何方”
近年来，泉州商业地产蓬勃发展，一些商业地产为赢得竞争，另辟蹊径，结合当下最热门的电商话题，做起了差异化专业市场主题商业新定位，以图求得新变，泉州淘宝城便是其一。
我认为，“淘宝城”商业定位并不是简单地跟随目前“电商”概念，而是瞄准了目前泉州产业地产开发的空白点，运用电子商务技术，通过互联网搭建线上、线下交易互动的平台，形成泉州首家电子商业总部基地，配以政府优惠政策、百兆光纤入户、统一物流配送、优惠融资渠道等形成成本集约要素，从而降低线上电商的库存成本、采购成本和人工成本，对想要提升发展的电商客户而言，无疑是一个非常好的入驻平台。
面对这一开发模式，蔡敏认为，未来房地产市场分化将更为明显，市场开发将专业化。此外，任何一个专业市场都存在风险，但是作为开发商，特别是做专业市场的开发商来说，应该更了解投资者的需求，知己知彼，无论在硬件还是软件的投入上，要更舍得，只有这样，才能维系好泉州商业市场的运营。蔡敏最后说，泉州商业地产目前还处于初级阶段，只有大家一起努力，才能做大做全。
