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年关将至，奋力闯关是当下房企迫在眉睫的任务。金九银十期间，漳州市场成交迎来短暂国庆节点繁荣，进入11月份，市场重新恢复平淡。备案数据显示，进入11月份，明发商业广场、福晟钱隆学府、万达精装SOHO公寓等楼盘位列榜单前茅，取得较好的成交量。但总体上，市场推量有所放缓，漳州市区10月份获预售许可新房总面积为100945㎡，9月份为176730㎡，环比下降43%。2010年10月，漳州市区批准预售面积132600㎡，与今年同期相比下调23.9%。
业内分析人士指出，从目前的市场环境来看，楼市缩紧过冬的迹象越来越明显，但预售缩减也有可能是暂时性的，年底之前，推量预约已经在悄悄进行。目前市场上流通房源仍然维持在较高水平，年底，勉力闯关的房企将迎来重要关头。
漳州市区 新房预售面积下滑
与去年同期相比，楼市预售面积下滑明显。市区新房预售许可总面积为100945㎡，环比下降43%。其中，市区10月份获预售许可住宅1582套，9月份为1530套，环比下降1%；获预售许可车库58套，9月份为324套，环比下降82%；获预售许可店铺13套，9月份为2257套，环比下降明显。
从预售情况来看，市区出现预售面积大幅下滑的主要原因，是车库和商铺推量的下滑。住宅面积下滑幅度并不明显。行业人士预测，2009年曾创下拿地高峰的漳州市场，本应该在今年迎来预售高峰，但由于市场遇冷，推量受到明显影响。今年下半年以来，市场大环境所造成的市场观望，投资性、大户型住宅首当其冲，产品累积销售疲软，经过金九银十的价格优惠刺激，市场销售尽管出现短暂迅速去化，但进入11月份，销售再次出现滞销，持续推量销售的压力进一步加大。目前，多数房企已经调整策略，除了加紧“以价换量”迅速回笼资金，就是推迟开盘，延缓销售。
开发商推盘步调 明显放缓
迫于如今的市场行情，开发商的推盘步调明显放缓。调查报告显示，售楼部的看房人员明显减少。部分楼盘周末最多一天也不会超过10组看房客。一名行业人士告诉记者，今年10月计划开盘的一个项目，一直推迟到现在还迟迟开不了盘，开发商最终选择实行内部销售，暂不对外公开开盘。“公开开盘要热闹，如今市场这么淡，如果开盘人不多，反而给公众留下不好的印象。”尽管不开盘，但并不代表不卖房，开发商推出内部销售策略，在内部进行预约登记。这样造成信息的不对称，定价和优惠方面亦可相对灵活。但这名行业人士同时表示，这样做有可能是开发商一厢情愿的做法，是不是好卖还是要看市场。
从全市范围来看，漳州市全市10月份获预售许可新房总面积为309885㎡，整体环比下降25%。全市10月份获预售许可新房总套数为4071套，环比下降31%。各县域板块，10月预售面积出现不同程度的涨跌，其中东山、南靖涨幅明显达200%以上，漳浦、云霄下跌7成以上。长泰、云霄下调幅度较小。
挂牌量渐多 二手房源激增三成
相较于新房收缩的预售幅度，二手房的存量房源则激增3成左右。记者日前从漳州中介市场了解到，二手房源流通市场，近期挂牌量有增无减，成交量依然非常淡。在胜利西路的一家中介门店，今年8月份刚刚开张，开了不到三个月，近日贴出了红纸，准备转让店面，关门大吉。一名中介老板告诉记者，中介门店关门肯定是有的，漳州不少夫妻店，旺季时卖房，淡季时改做其他经营。生意不好，他们不会耗在那里不断支出成本。店租、人员、信息费用是一笔不小的开支。
而相较于减少的中介门店，二手房源则在近期激增。漳州市区目前建立的信息共享联盟商会，每家房企在流通信息簿上登记房源信息，“原来每个月流通的房源大概在1500多条，如今增加到2000多条。”行业中介老板翻开流通的房源信息簿告诉记者，目前可租房源和在售房源基本上呈现1:1的格局。市场上出现的大量空房源，证实已经有一部分投资性二手房东开始抛售房产。眼看着市场行情不好，年底将至，嗅觉敏感的二手房房东开始理性面对市场。
“从理论上来说，同一区域内的产品，二手房的价格肯定卖不过一手房。如今，新房都打出特惠4000多元/平方米的房子，二手房挂牌挂出5000元/平方米卖给谁？”上述中介人士表示，现在这样的市场，相对周边的楼盘，价格水分较高，因为它的房价基本上是跟着市区的价格涨起来的，它的价值到底值不值得这个价格才是购房者关心的。一旦邻近区域推出特价房源，不论特价房几套，都是这个地区二手房定价的风向标，二手房很难越过这个价格线出售。一名出售钱隆学府莘园80多平方米的二手房房东，经过简单装修，挂牌价5000元/平方米，中介给出的建议价为4500元/平方米，但这还是保留价位，因为近期钱隆学府推出特价房每平方米4388元起的房源，“刚刚挂牌，但我们觉得按照4500元的价格不一定好卖。房东倒是很理性，答应如果愿意成交，价格还可以再降一些。”
□特别观察
大户型房源开发商力推多重优惠
“早先看房的人多，买的人少，现在是看的人都很少了。你今天是第一个来翻流通信息簿。”二手房中介老板告诉记者，按照这样的形势，现在的二手房议价是隐性降价，到明年春节，二手房的挂牌价格一定会明着降。“我建议现在要买房的人，再等等看。”一家中介老板如是称。
相比较房产中介，开发商的日子也不大好过。银根紧缩，开发商的资金链紧张，卖房回笼资金义无反顾，“早点备案，早点办按揭，早点回笼资金。”但信贷额度的紧张，大大拖延了按揭的审批时间，同时，每年的贷款额度总量就那么多，调控政策又加紧收缩银根，年底额度少是必然的。”行业人士提醒购房者，如果有购房计划，要做好心理准备，银行按揭贷款方面各种情况都有可能产生，即使有看中房源，首付的预算也敲定了，但按揭的情况并不一定能够那么顺利，要根据自身的情况量力而行。行业人士透露，目前按揭的案件当中，有30%以上的客户很难批下来。特别是超过144平方米以上的大户型，由于总价高，贷款的额度较大，银行方面对客户的个人资料审查非常严格，有个别信用不良的客户首付甚至要交到4成到5成以上。
正因为这样，大户型是越来越难卖，大户型使劲促销，为规避降价受到前期业主投诉，大户型促销手段几乎都不从单一的价格优惠，而是叠加多重手段。“厦门杏林开发的一个房地产项目，均价9700元/㎡左右，近期推出了8套特价房，降幅达20%，就是这样的价格还是卖不出去，推出后只卖了2套。”业内人士向记者透露，楼市传导的效应很快，漳州也能明显地感觉到降价的压力。（本网记者 朱远娥 白志强 文/图）
