开发商办小型暖场活动，以老带新
闽南房产网讯 核心提示 进入传统7月淡季，天气一热，售楼部的人气也因此急剧减少。不过，和去年一样，今年7月又将是一个淡季不淡的市场。
记者了解到，原计划于6月开盘的大部分楼盘，由于受到工程进度和蓄客量不足等多方面因素的影响，不得不将开盘时间表推迟到7月。7月中下旬，新盘的供应量将陆续释放。而从本月初开始，转战7月开盘的几个新盘项目，已进入开盘前的最后冲刺阶段。
但是，记者走访市场发现，临近开盘旺季，开发商却一改常态，没有花哨的宣传，没有铺天盖地的广告，售楼部暖场活动成为重头，7月的开盘氛围显得相当平淡。
■以老带新成7月营销主旋律
本月初，万达·翰林官邸、融信·澜园、中骏·蓝湾香郡、信和·御龙天下等大盘项目均进入新一轮蓄客调整阶段，特房·锦绣一方、夏商·书香名苑、永年·公园美学、民兴北郡、正得·格林兰庭、翼特·丽景城等楼盘，则将在7月发力冲刺市场。预备在7月开售的楼盘，以中小型楼盘居多，开盘的造势活动以小型暖场活动为主导，3月份开盘的“轰炸型”营销在本月难觅踪影。
由于天气逐渐炎热，售楼部人气锐减，多数楼盘的小活动将时间移到了晚上，主要通过一些小活动来维持与业主的互动。“传统淡季，人气比较有限，因此尽管开发商有心做大活动，购房者也不一定会来捧场。”江滨双玺企划主管小杨向记者透露，6月份以来，各大售楼部人气锐减，购房者的观望心理已经进一步显现。
由此，开发商的营销活动转向保守。本月楼市的营销主旋律以老带新为主，像漳州这样富有人情味的城市，业主的口碑是销售的根基，老带新几乎成为所有楼盘最常用的营销利器。近期，信和·御龙天下、夏商·书香名苑等楼盘均推出儿童夏令营、夏季清凉等一系列主题活动。
“很多楼盘好像不做营销也能卖，只不过靠老带新慢慢去化没那么快。”正得·格林兰庭吴总监告诉记者，按照传统的营销惯例，并不是卖不动，而是会比较吃力。单单靠老带新，去化并不那么理想。楼盘多了，老百姓可以选择的房子很多。通过老带新的自然去化，已经难以满足楼盘的销售去化速度。
■高端楼盘青睐“圈层”营销
据了解，漳州目前主打高端的楼盘不多，但下半年“楼王”将扎堆上市，其中不乏140平方米以上的大户型，品质型的楼王总价高，目标客群都在“金字塔”尖，因此挖掘这部分目标客群，将成为主推大户型楼盘的主要目标。
由于高端楼盘的购买力群体属于少数，目标客群所处的特定圈层，决定了高端楼盘的营销模式更加青睐“圈层”营销。融信·澜园、御龙天下、万达·翰林官邸等少数成熟的集团公司更注重把目标客户“圈层”，通过针对性的信息传递、体验互动，进行精准化营销。记者走访市场了解到，进入7月份以来，高端楼盘正在筛选新一轮的活动方案，下半年圈层营销或将会有更多看点。
目前，圈层营销的常规多是通过与银行等高端行业进行客户资源嫁接来扩大意向客户，如豪车新车发布会、投资理财沙龙、红酒品鉴会、收藏品高端品鉴会等，这类活动也被称为“少数人的圈层体验”。借此共享客户资源，挖掘出更多潜在客户群体。
以福隆城为例，从7月开始推出房车圈层营销，推售3#楼140平方米以上户型产品，借助豪车潜在客户群体，整合高端精英阶层。“相对于活动的主题，我们其实更在意活动的资源，也就是这个活动会有谁来参加，有没有我们的目标客群？”融信·澜园企划小张告诉记者，对于活动公司提报的活动，开发商权衡做不做的首要标准，就是有没有目标客群的资源。
□观察
楼市营销风向更精准务实
目前，整个漳州市场同质化产品较多，尤其在东部板块，四五个楼盘同时在售，类型定位差距不大。一个区域同类型产品较多，竞争激烈，营销活动就是抢客大战。“大部分楼盘都是蓄客一期就开一波，因此对此前销售的把控，主要根据蓄客的效果。”夏商·书香名苑策划张经理介绍。
目前活动密度较高的几个楼盘多是处在销售中期，如福隆城、正得·格林兰庭、夏商·书香名苑，均需要不断蓄客促进销售。相比较此前密集的售楼部活动，进入7月份以来，天气炎热，加上正在扩散的观望态势，使得活动有所缩减。有鉴于银行资金收紧，楼市进入传统淡季，楼市营销风向有所转向。原本“大操大办”的开盘盛景明显转变，楼市营销显得更加精准务实。
“原本一场预算要8万元的活动，硬生生被砍到4万元，砍掉太多了。我们都很担心活动能不能做起来。”代理公司的小李向记者抱怨，他们经常向所服务的楼盘提报活动建议，但开发商出于成本费用和活动效果的考虑，能够采纳的活动不多，而且对活动效果要求很高。
“营销费用有限，我们不得不想着法子精打细算。”一楼盘营销总监坦言，做任何营销活动都要向老板交代，需要考虑效果。因此，活动公司报上来的活动都要经过层层筛选，成本预算把控得很严格，虽然不好做，但有活动总比没活动要好。站在开发商的角度，他们更加希望自己的活动“有的放矢”，而不是为做活动而做活动。（海峡都市报闽南版 记者 朱远娥）
