闽南网5月18日讯 在漳州市场，与普通住宅相比，购买写字楼产品显得很新潮。最近想要入市的陈先生看中一套万达的甲级写字楼，面积在200多平方米，售价7800元/平方米起。以目前这一地段的住宅产品而言，售价也都要到6000~7000元每平方米。对于这样价格的写字楼产品，陈先生外地有过投资经验的朋友认为可以出手，他们提出的几点参考理由大同小异。但作为买主，陈先生还是希望能够增加对漳州写字楼行情的了解，掌握写字楼产品的投资前景，好好盘算一下这类物业的价值。
那么，漳州目前的写字楼行情如何？如何判断和甄别写字楼产品的价值？记者采访了相关业内人士，提供专业人士的看市经验供广大置业者参考。
今年以来 写字楼产品成交活跃
今年第一季度以来，写字楼在多周的备案数据当中一路“追涨”，成交表现活跃。在专业的写字楼市场，万达、明发两大商业地产，及同样规划写字楼产品的融信澜园，是写字楼产品的推售主力。与此同时，漳州市区地段较好的住宅小区，也在力推类写字楼产品，包括上江名都、融都新界、香江新城等几个楼盘，均有类写字楼产品在售。
在专业写字楼市场，万达双塔写字楼新品在4月28日举办了产品说明会，5月13日，漳州碧湖万达广场甲级写字楼样板示范区开放，这是漳州首个国际级写字楼产品，吸引了1000多名漳州大型企业、金融高端投资者涌入参观。5月19日，万达这两栋双塔写字楼产品将正式面市。
此次万达推出的甲级写字楼产品，总建筑面积达9万平方米，与5.9万平方米的精装SOHO、4.3万平方米的五星酒店、0.8万平方米的商务酒店一起，将共同构成大漳州20万平方米的中央商务集群区。目前，以漳州万达中心初步价格估探，整体销售表价预计在7800元/平方米。
而预计将于今年6月份推售的上江名都，写字楼产品将预先推售。上江名都相关负责人介绍，上江名都即将推售的这栋专业写字楼产品，面积达1万多平方米，共计15层，每层面积在780平方米左右，将是漳州市区唯一的一栋可观江景的专业写字楼产品，由于其资源的稀缺性，这栋写字楼产品将有很强的市场竞争优势。
目前，在售的融都新界3#、香江新城1#等几个区域价值区域地段良好的住宅小区，是住宅产品当中的类写字楼产品，这两大开发企业的写字楼单身公寓的主力户型都为30多平方米。明发商业广场写字楼产品以40多平方米为主，4800元/㎡起价，高性价比，目前少量在售。在售的几栋写字楼，目前推量主力仍集中在东部板块，写字楼产品在东部板块具备较大的可选择空间，其中包括万达、明发、融都新界等几个楼盘在内，都以商业投资型的定位为主。中西部板块的类写字楼产品，香江新城已经是准现房产品，但从整体上看，这一区域内的写字楼的推售量较少，产品较为稀缺。
第三产业发展 影响写字楼投资价值
有行业人士谈起今年写字楼产品，认为销量市场“难以预估”。这主要是因为写字楼在漳州市场的空缺性，在万达专业写字楼市场推出之前，近几年来漳州“几无真正意义上的写字楼产品”。上江名都相关负责人介绍，目前漳州大部分企业的办公门面普遍落户于住宅小区内，早期堪称专业写字楼的只有漳州发展广场、向荣小区等，纯写字楼产品可以说几乎没有。
“要在漳州租一套像样的办公场所，还费了一番周折。”有业内人士告诉记者，去年10月份左右，因为业务发展需要，某厦门企业打算在漳州驻点办公，单单找办公场所就用了一个多月时间。“因为实在找不到像样且合适的办公地点。”也正是这种经历，让他们对漳州写字楼市场充满信心。
自调控政策出台以来，专业写字楼不限贷不限购的产品特性，是写字楼即使在住宅市场成交平淡的情况下，仍能在市场上占据一席之地的主要原因。曾经在写字楼销售领域有过佼佼战绩的融都新界营销负责人告诉记者：“第三产业的发展决定写字楼产品有没有生命力。”一个城市第三产业的程度越高（旅游、会展、物流等产业），从城市的功能上就越需要写字楼产品。从企业进化的角度来看，漳州转型中的中小型企业在做大做强之后，必然爆发对纯写字楼产品的需求，这将是未来3~5年内，漳州写字楼市场的生命力所在。
投资回报情况 最受投资者关注
“任何产品的投资，都是在一段时间内合适。因为市场总在追逐稀缺性。当市场上这种产品已经非常普及的时候，事实上已经过了最佳投资时期。现在投资写字楼产品，我认为是合适的时机。”融都新界营销负责人告诉记者，未来3~5年，写字楼市场的投资回报比有可能超过住宅和商铺产品，因为在这个周期内，这种产品的生命力很强。
针对写字楼产品的购买客群来说，写字楼产品的投入较大，很多投资者都会关心它的投资回报比怎么样。上江名都相关负责人告诉记者，以目前的形势来估算，写字楼市场的投资回报比约在7%~10%，预计在十几年时间内就可以回收成本，随着漳州经济的发展，大的公司对企业门面的要求会越来越高，写字楼市场的需求大是大势所趋。
不过，融都新界营销负责人则认为，目前漳州谈不上有真正意义上的写字楼投资者。事实上，在漳州，购买写字楼用于保值的功能多于投资的需求。越往后，写字楼产品的细分将越明显，条件也会越来越优越。在大众的预期当中，年回报率在8%，12年收回成本的物业是投资界预期的最佳投资效果。在他看来，漳州写字楼市场年投资回报在8%，比较符合市场现状。
【各方看市】 写字楼投资面面观
业内人士：投资考虑四大因素
目前市场上的写字楼产品涵盖两种类型的产品，一种是规划上就为商业的专业写字楼，也就是纯写字楼产品，如万达甲级写字楼、soho公寓等。另外一种则是规划上为住宅产品，但具备作为办公写字楼条件的类写字楼产品。以融都新界、香江新城这种宜居宜商的物业类型为代表。在使用功能上，专业的写字楼市场是未来的大方向所趋，将是大企业办公聚集的主要场所。而类写字楼产品是写字楼初级市场的过渡产品，有可能在未来的进化当中，成为中小企业的驻点标的。
“写字楼产品需要具备的几点要素，首先是好的地段、交通便利、大型停车场等配套。”融都新界营销负责人告诉记者，写字楼是涉外形象的产品，企业之间所有的商务往来都要在写字楼里完成，为了体现商务规格与合作伙伴的重视程度，写字楼有相应的配套标准可供企业进行选择。但从普遍性来说，优质的写字楼产品，有四大因素是投资者需要注意的。
首先是地段条件，区域地段要为人所熟知，便于查找。其次，是要有好的建筑外立面，越是顶级的写字楼，它的地标性建筑外立面就越有特征，越容易被人们所熟知。再次，是硬件和软件的配套条件。比如，充足的停车场，气派豪华的大堂，高级的电梯配置以及体贴的物业服务。最后可以具备的条件，假如这栋写字楼产品有不错的景观环境，能够带来工作之余的轻松环境，就是加分的最后得分点。
从考虑写字楼产品投资回报率的稳定性上来看，浩瀚置业总经理庄朝阳认为，有特定定位群体的专业写字楼产品具备较大增值潜力。在考虑写字楼市场的投资方面，交通的便利性和配套的舒适性应当列为重点考虑因素。总体而言，漳州市场目前仍处于写字楼市场的供应空白点，在万达、明发等专业写字楼开发企业的带动下，未来写字楼市场具有不错的发展前景。
企业主：办公考虑成本高低
“我比较关心漳州未来写字楼的走势。就现在和之前来看，漳州写字楼很少。除电信、移动、外经贸等特殊企业外，印象中就吉龙大厦、向荣大厦。而今后，万达、融信等都有大量的甲级写字楼，在小企业比较多的漳州，大家习惯租商住套房或民房。小企业小公司往写字楼办公租金应该不能太高，如果高了，可能会导致很大的空置率。”
“虽然现在大家习惯在小区里面租房子作办公场所，但就像大家开始习惯从自家大院搬到楼房一样，会有转变的可能性的，不是说现在是怎样的，新的模式就没有市场。买写字楼的话还是要地段好点的，对公司的形象有很大的提升。漳州的很多公司都是在居民楼里，这个以后肯定要大整改，我觉得还是先行一步的好，可以好好看看，地段还是最重要的。”
“漳州缺少企业总部，写字楼就少。年收入在300万元以下服务类公司，通常都会选择经济实惠的有电梯的套房。哪怕一平方米20元，租个百多平方米的，一个月下来，也不过3000元。如果换写字楼，他们的成本，少的会增加80%，多的会增加100%以上。我们7月份房租到期，三年合同也满了。现在也很纠结。”（海峡都市报闽南版记者 朱远娥）
